Oleh: fatiaali | Agustus 13, 2008

Miliki Rumah Lewat KPR Syariah

Pemenuhan kebutuhan rumah yang layak huni, sehat, nyaman dan mandiri sudah sejak lama menarik perhatian bagi industri perbankan nasional. Awalnya, produk ini dikembangkan oleh industri perbankan konvensional dalam bentuk KPR, Kredit Perumahan Rakyat. Berikutnya, setelah berlaku dual banking system di Indonesia, nasabah ‘pendamba’ rumah tidak lagi terkonsentrasi dengan produk KPR yang ditawarkan oleh bank konvensional. Karena di industri perbankan syariah juga telah menawarkan produk KPR Syariah, yakni Kepemilikan Perumahan Syariah.

Dengan adanya produk KPR Syariah, bank syariah sesungguhnya dapat menetapkan target market yang jelas lagi tepat. Bank syariah dapat menjadikan umat Islam menjadi pasar tujuan utama produk KPR Syariah, selain juga tidak menafikan pangsa pasar dari luar. Melihat pangsa pasar bank syariah yang relatif masih kecil, sekitar 2,08%, memungkinkan untuk meningkatkan penawaran produk KPR Syariah besar-besaran ke pasar. Apalagi pemerintah melalui Kementerian Negara Perumahan Rakyat telah memberikan dukungan yang besar untuk program pengembangan perumahan dengan menggunakan model pembiayaan syariah.

Dalam industri perbankan syariah, produk KPR Syariah dapat ditawarkan dengan menggunakan dua model pembiayaan, yakni dengan model pembiayaan murabahah dan model pembiayaan musyarakah mutanaqishah. KPR Syariah dengan menggunakan basis pembiayaan murabahah sudah berjalan di industri perbankan syariah. Bahkan model pembiayaan murabahah ini telah menjadi produk favorit di beberapa bank syariah. Sedangkan KPR Syariah dengan model pembiayaan musyarakah mutanaqishah belum banyak dikembangkan di industri perbankan syariah.

Bank syariah dapat meng-create produk KPR Syariah melalui akad murabahah. Murabahah adalah bagian transaksi jual-beli yang pembayarannya sering dilaksanakan tidak secara tunai (non cash). Karena pihak pembeli diberi kemudahan oleh penjual untuk membayar harga dari barang yang disepakati secara angsuran dalam jangka waktu yang disepakati. Nilai angsuran ini disesuaikan dengan besaran harga jual. Kalau melihat karakteristik yang dimilikinya, murabahah merupakan bagian dari jual-beli yang pembayaran harganya ditangguhkan, al-ba’i bi tsaman ajil.

Dalam prakteknya, pembiayaan murabahah diawali dengan negoisasi antara pihak nasabah dengan pihak bank syariah. Dimana pihak nasabah memohon kepada pihak bank untuk membelikan rumah yang diinginkan. Setelah negoisasi selesai dan berujung pada kata mufakat antara nasabah dan bank syariah, maka pihak bank syariah melakukan pembelian rumah secara tunai kepada developer.
Rumah yang sudah dimiliki oleh bank syariah tersebut dijual lagi ke pihak nasabah dengan ketentuan harga awalnya sudah dinaikkan, sebagai margin bagi pihak bank. Pihak nasabah diberikan keleluasaan untuk membayar dengan angsuran dalam jangka waktu yang disepakati. Misal KPR Syariah Bank A disepakati harganya Rp. 120 jt (harga sudah termasuk margin bank) dengan waktu pembayaran selama 120 bulan. Berarti nasabah membayar KPR Syariah ke Bank A sebesar 120 jt/120 = Rp. 1.000.000/ bln selama 10 tahun.

Keuntungan dari KPR Syariah dengan basis pembiayaan murabahah tidak dipengaruhi oleh fluktuasi harga, karena cicilan dibayarkan secara flat. Dalam hal ini, bank syariah dan pihak nasabah sama-sama merasakan adanya kepastian. Bank syariah sudah dapat menentukan keuntungan dalam bentuk margin KPR Syariah, sedangkan nasabah tidak direpotkan oleh cicilan yang bersifat floating.Risiko floating suku bunga yang biasa dialami oleh nasabah KPR konvensional tidak akan terjadi dalam pembiayaan murabahah pada KPR Syariah.

Selain menggunakan skema pembiayaan murabahah, KPR Syariah oleh bank syariah dapat ditawarkan melalui model pembiayaan musyarakah mutanaqishah. Musyarakah mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah dan ijarah.

Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak, sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.

Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama antara bank syariah dengan nasabah dalam pembelian rumah. Dimana asset rumah tersebut jadi milik bersama, antara pihak bank syariah dan nasabah. Besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan jumlah dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut. Selanjutnya nasabah akan membayar cicilan pokok dan uang sewa ke bank syariah.

Misal, Pak Achmad dan Bank Syariah x bersepakat untuk membeli rumah seharga Rp. 100 jt dengan porsi kepemilikan 80% pihak bank dan 20% pihak nasabah. Berarti nasabah mengambil alih kepemilikan bank sebesar Rp. 80 jt dengan jangka waktu 10 tahun (sesuai kesepakatan). Dalam hal ini, nasabah harus membayar cicilan sebesar Rp. 80 jt ditambah dengan uang sewa (ujrah) selama 120 bulan.
Dalam praktek musyarakah mutanaqishah, bank syariah dapat mengambil keuntungan KPR Syariah melalui penetapan harga sewa. Pricing sewa ini bisa didasarkan pada mekanisme pasar ataupun penetapan oleh pemerintah, yaitu dengan cara mematok harga maximum.

Di sini diharapkan partisipasi pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah yang layak huni, sehat, nyaman dan mandiri melalui program subsidi KPR Syariah. Untuk KPR Syariah dengan menggunakan pola pembiayaan murabahah, pemerintah dapat memberikan subsidi uang muka. Sedangkan untuk KPR Syariah dengan skema musyarakah mutanaqishah, pemerintah dapat mensubsidi porsi kepemilikan nasabah, atau subsidi terhadap harga sewa yang dipatok oleh bank syariah. Wallahul muwaffiq ila aqwamit thariq.


Responses

  1. menarik sekali uraia yang disampaikan kang ali. terutama pada kalimat “Pricing sewa ini bisa didasarkan pada mekanisme pasar ataupun penetapan oleh pemerintah, yaitu dengan cara mematok harga maximum”. inilah yang sulit karena pelaku ekonomi perbankan syaria’ah berada dibawah regulasi bank indonesia dan dalam keadaan tertenti BI tidak mengeluarkan aturan mengenai ceiling price dan bottom price bagi sebuah produk bank. BI hanya mengeluarkan BI rate sebagai benchmark penentuan pricing bagi bank-bank di Indonesia. selain itu pricing sangat ditentukan oleh komposisi keuangan asset dan liabilitas bank syari’ah. kalau dipatok pada kisaran tertentu belum tentu akan menguntungkan bagi bank syariah, kalau tidak menguntugkan maka bansk syariah tidak mau menjual produk tersebut… so how ?????

  2. Pak, apakah metode musyarakah mutanaqisah sama dengan metode KPR bank konvensional yang juga mematok pricing berdasarkan BI rate?

  3. […] Miliki Rumah Lewat KPR Syariah https://fatiaali.wordpress.com/2008/08/13/miliki-rumah-lewat-kpr-syariah/ […]

  4. terima kasih banyak saya ucapkan kepada pak hasan ali (dosen kami di UIN), dengan artikel mengenai musyarakah mutanaqishah ini, mudah-mudahan bisa menjadi bahan skripsi saya.


Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Kategori

%d blogger menyukai ini: